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ECLI:PT:TRG:2017:4042.12.5TJVNF.G1.A9

Relator: SANDRA MELO

Descritores: RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL ARTIGO 227º DO CÓDIGO CIVIL ROTURA DE NEGOCIAÇÕES DEVERES JURIDICOS DESTINADOS À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO PRESTAÇÃO DE INFORMAÇÕES CULPA IN CONTRAHENDO CONTRATO DE MEDIAÇÃO

Processo: 4042/12.5TJVNF.G1

Nº do Documento: RG

Data do Acordão: 19/10/2017

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: PARCIALMENTE PROCEDENTE

Indicações eventuais: 1.ª SECÇÃO CÍVEL

Sumário


1. A responsabilidade pré-contratual, com previsão no artigo 227º do Código Civil, inclui na sua previsão várias situações, abarcando a rotura das negociações, casos em que se celebrou um negócio com inválido, e bem assim, os casos em que o processo negocial causou danos, não obstante ter resultado num contrato válido e eficaz.

2. Entre os deveres jurídicos no âmbito dos comportamentos destinados à celebração do contrato encontram-se os atinentes à prestação de informação que obrigam os contraentes a fornecer os esclarecimentos necessários à conclusão honesta do contrato.

3. A sua violação, seja por ação, seja por omissão, dolosa ou negligente é fonte da obrigação de indemnizar na culpa in contrahendo.

4. No contrato de mediação puro, o mediador não representa nenhuma das partes, pelo que não é possível responsabilizar nenhum dos contraentes com fundamento nessa representação.

5. Se antes da celebração de um contrato, o vendedor cria uma circunstância que, não visando o concreto comprador com quem vem a contratar, coloca em erro todos os interessados no negócio, quanto a um elemento essencial do contrato, deve indemnizar os danos causados por esse comportamento àquele que com ele contratou.

Sandra Melo

Decisão Texto Parcial

Não disponível.

Decisão Texto Integral


I. Relatório

V. I., com o NIF … e mulher,

S. I., com o NIF …, ambos de nacionalidade ucraniana, casados em comunhão de adquiridos, residentes na Rua … Vila Nova De Famalicão intentaram a presente ação declarativa de condenação, com processo comum contra:

1 Empresa A – Imobiliária, Ujnipessoal, Ldª, matriculada na Conservatória do Registo Comercial com o número único e NIPC …, com sede na Avenida Padre Manuel da Costa Rego, nº 366, freguesia de Vale S. Martinho, 4760-000 Vila Nova de Famalicão, e

2 Predial X – Sociedade De Mediação Imobiliária, S.A., matriculada na Conservatória do Registo Comercial com o número único e NIPC …, com sede na Rua …, freguesia de Vila Nova de Famalicão, 4760 Vila Nova de Famalicão.

Pedem a condenação das Rés a pagar-lhe:

a) A quantia de € 2.750,00 (dois mil setecentos e cinquenta euros), que resulta da diferença entre o valor da garagem que os autores pensavam estar a comprar e o valor da garagem que efetivamente foi adquirida pelos autores, bem como juros vencidos e vincendos sobre a aludida quantia, desde a data em que esse dinheiro integrou a conta da ré, até efetivo e integral pagamento;

b) A quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), que resulta da diferença entre o valor da garagem para dois carros e o valor da garagem com capacidade para um carro.

Alegaram em súmula, que:

celebraram com a 1ª Ré um contrato de compra e venda tendo por objeto uma fração habitacional e uma garagem, sendo que nesse negócio interveio a 2ª Ré na qualidade de mediadora imobiliária.

A 2ª Ré, nas negociações levadas a cabo, mostrou-lhes uma garagem que permitia o estacionamento de dois veículos automóveis e referiu que esta era a que a 1ª Ré pretendia vender.

Após a celebração do contrato, os Autores vieram a constatar que a garagem que haviam adquirido não só não correspondia àquela que lhes foi mostrada, como apenas permitia o estacionamento de um veículo.

Fundaram-se na responsabilidade “in contrahendo” das Rés, por não os terem informado devidamente da concreta garagem objeto do contrato.

A 1ª Ré contestou, invocando em síntese, que a quantia paga pelos Autores foi adequada ao valor que a fração autónoma tinha à data da compra, pelo que não sofreram qualquer prejuízo; incumbiu a 2ª Ré a tarefa de vender as frações autónomas e entregou-lhe as chaves de duas frações autónomas para que esta as exibisse aos interessados. A contestante nunca negociou com quem quer que fosse.

A instância foi extinta quanto à 2ª Ré, por inutilidade superveniente da lide, originada pela declaração de insolvência de que foi objeto.

Elaborou-se despacho saneador, procedeu-se à produção de prova, realizou-se a audiência final e proferiu-se sentença.

Por esta, julgou-se a ação parcialmente procedente e condenou-se a ré “Empresa A, Lda.” a pagar aos AA. V. I. e S. I. a quantia de 2.750,00 € (dois mil, setecentos e cinquenta euros), acrescida de juros de mora à taxa legal civil contados desde a citação até integral pagamento.

A 1ª Ré apelou, pedindo a sua total absolvição e formulando as seguintes conclusões:

“.A. Cumprindo o disposto no art.º 640º do CPC, importa desde já consignar que a resposta constante da matéria de facto dada como não provada no artigo 4º devia ter sido “provada”, por isso mesmo resultar do depoimento de parte prestado pelo próprio autor, em 15/12/16, concretamente das seguintes passagens (12:21m até 13:02m e 14:27m até 16:17m).
B. Impõe-se assim a alteração da matéria de facto acima referida ou, pelo menos, dar-se como provado que as chaves correspondentes à garagem n.º 6 foram entregues aos autores, pela ré Predial X, aquando da entrega das demais chaves.
C. Além disso, os autores alegaram factos tendentes a demonstrar, não uma venda defeituosa, mas antes um cumprimento defeituoso (a prestação realizada pelo devedor não corresponde, pela falta de qualidades ou requisitos dela, ao objecto da obrigação a que ele estava adstrito), pelo que a assistir-lhes algum direito seria sempre pela via do cumprimento defeituoso da obrigação/incumprimento das obrigações em geral (art.º 798º e 799º CC), e nunca pelas regras do regime da venda dos bens onerados ou defeituosos – neste sentido Calvão da Silva, in “Compra e Venda de Coisas Defeituosas (Conformidade e Segurança)”, Almedina, 5ª Edição, págs. 78 e segs; Pedro Romano Martinez, in Cumprimento Defeituoso – Em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, pág. 413; e Acs. do STJ, de 13.2.2014 (proc. nº1115/05.4TCGMR.G1.S1), de 6.11.2007 (proc. nº 07A3440) e de 16.03.2011 (proc. nº 558/03.2TVPRT.P1.S1); e o Ac. do TRP de 11.9.2014 (proc. nº 6637/13.0TBMAI-A.P1), todos disponíveis em www.dgsi.pt.
D. Não foi alegado, nem provado que os autores denunciaram o alegado cumprimento defeituoso, e muito menos que o fizeram à aqui recorrente, sendo que ao contrário do que refere a decisão recorrida, a testemunha D. C. não era auxiliar da 2ª ré, porquanto, não é parte nos autos, mas apenas testemunha, concretamente um consultor imobiliário a exercer funções na “Predial A, SA, ou seja na 1ª ré – cfr. art.º 4º da matéria de facto dada como provada.
E. Aliás, nem a 1ª ré (Predial X) poderia, alguma vez, ser considerada, nesta situação, como auxiliar da 2ª ré - neste sentido, vide Pais de Vasconcelos, Direito Comercial, Vol. I, 2011, pág. 197. No mesmo sentido, cfr. Pinto Monteiro, Direito Comercial – Contratos de distribuição comercial, 2002, pág. 102, e Menezes Cordeiro, “Do contrato de mediação”, in O Direito, 2007, III, pág. 517); Menezes Cordeiro, “Do Contrato de Mediação”, in O Direiro, 2007, III, pág. 541); Ac. STJ de 15/02/12, (proc. nº 5223/05.3TBOER.L1.S1, www.dgsi.pt); Ac. STJ de 11/02/16 (proc 8727/06.7TBCSC.L1.S1, www.dgsi.pt).
F. Acresce que, a escritura de compra e venda da fração foi efectuada em 09/02/10, os autores tomaram conhecimento da “alegada troca” três meses depois, ou seja em Maio/Junho de 2010 (cfr art.º 9º e 13º da matéria de facto dada como provada) e a presente acção foi proposta em 13/12/12, ou seja muito depois de decorrido o prazo de 6 meses estabelecido no art.º 917º CC, pelo que o direito dos autores caducou, excepção essa que é do conhecimento oficioso e, como tal, pode e deve ser atendida no presente recurso.
G. Por outro lado, a obrigação de indemnização ora em apreço, qualquer que seja o facto típico que a justifique, e alem das suas particularidades, depende da produção de um dano e dos demais elementos constitutivos da responsabilidade civil, pelo que aquele que, em caso de ruptura das negociações, a ocasiona, não responde se com isso não cria prejuízo algum à contraparte ou se, ainda que havendo prejuízo, falta outro dos pressupostos do ilícito civil.
H. A prova do nexo causal, como um dos pressupostos da obrigação de indemnizar e medida da mesma, cabe ao credor da obrigação de indemnizar, independentemente da sua fonte - 563.º e 342.º, nº 1, pelo que o autor tem que provar que o facto ilícito cometido conduziu ao dano alegado, pois, é necessário haver um nexo causal entre a acção e o dano provocado; e não pode ser uma qualquer causa/efeito; é necessário estabelecer uma ligação positiva entre a lesão e o dano, através da previsibilidade deste em face daquela.
I. Na verdade, ainda que se entenda que a natureza da responsabilidade contratual é obrigacional e, nessa medida, se presume a culpa dos devedores, a verdade é que, ao contrário do que se entendeu na sentença recorrida, a única presunção a ter em consideração será a presunção de culpa, mas esta não é sinónimo de presunção de nexo de causalidade. Ou seja, o facto de o credor estar, numa situação destas, dispensado de provar a culpa do devedor, não significa que não tenha de fazer prova acerca do nexo de causalidade.
J. Tal constatação decorre expressamente do texto da douta sentença recorrida, quando refere: “Nesta perspectiva, resulta dos autos, designadamente, do art. 38º da petição, que, caso aquela obrigação (....)recusa de informação ao sócio.”
K. Ora, do art.º 38º da pi não se extrai a conclusão a que chegou o tribunal, pois em lado algum desse artigo vem alegado que os autores estariam na disposição de pagar 2.750,00€ caso soubessem que a garagem tinha espaço apenas para um veículo!
L. Por outro lado, tal matéria de facto nem sequer foi dada como provada, pelo que, também por esta razão, não podia o tribunal recorrido socorrer-se de tal argumento.
M. Acresce que o acórdão citado na decisão, segundo o qual cabia à ora recorrente a prova de que não teria celebrado o contrato por preço diferente, não tem cabimento nesta situação, pois nesse acórdão discute-se a simulação do preço de um imóvel e consequente redução nos termos do art.º 292º CC, ao passo que nestes autos se discute o objecto do negócio.
N. A sentença recorrida parte de uma premissa errada, que inquina toda a decisão, pois apesar de ter ficado provado, o certo é que na fundamentação de direito, a sentença recorrida olvida a existência da 1ª ré e consequentemente a existência do contrato de mediação.
L lendo a sentença fica-se com a sensação de que os únicos intervenientes no negócio foram os autores, a ora recorrente (2ª ré) e a testemunha D. C.! É certo que a 2ª ré foi declarada insolvente na pendência do processo mas isso não significa que o tribunal não tenha de avaliar a sua actuação, por forma a apurar a responsabilidade de todos os intervenientes.
O. Ora, atendendo à matéria dada como provada, nomeadamente nos artigos 2º, 3º, 4º, 5º, 19º e 22º, nomeadamente ao facto de entre a 1ª e a 2ª ré ter sido celebrado um contrato de mediação imobiliária, através do qual a 2ª angariou, a favor da 1ª, os compradores das frações aqui em causa (os autores), não se compreende como pôde o tribunal recorrido, considerar que houve incumprimento por parte da recorrente e muito menos que esse “lapso” tenha algum nexo de causalidade no que veio a suceder!
P. Note-se que, sendo a 2ª ré uma imobiliária, contratada justamente para esse efeito, é inequívoco que estava adstrita aos deveres previstos no regime que regula a sua actividade (DL 211/2004, de 20/08), em particular o seu art.º 16º n.º 1 que dispõe: “A empresa de mediação é obrigada a: b) Certificar-se, no momento da celebração do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos; c) Obter informação junto de quem as contratou e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa; d) Propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados; e) Comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado. “
Q. Tal como foi referido pelo próprio autor marido, em sede de depoimento de parte, os autores só estiveram com o representante legal da recorrente no dia da escritura de compra e venda, pelo que todas as informações, esclarecimentos, contactos, etc. foram efectuados entre eles e a 2ª ré, não tendo a 1ª ré, por isso, lhes prestado qualquer informação.
R. Aliás, foi a 2ª ré que tratou da elaboração da escritura bem como da concessão do crédito habitação, pelo que teve acesso a toda a documentação das frações (ex. certidão predial e matricial) que lhe permitia saber da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes. Como foi dito pelo autor marido, a 2ª ré até lhe forneceu a chave da fração/garagem efectivamente adquirida por este, o que significa que bem sabia qual a fração exacta lhe tinha sido vendida! Como foi igualmente referido pelo autor marido, as garagens tinham o respectivo n.º marcado, em cada uma dela, pelo que a “alegada troca” só se deveu por culpa exclusiva da 2ª ré – neste sentido confrontar o referido depoimento do autor, concretamente as seguintes passagens: 12:21m até 13:02m; 14:27m até 16:17m; 17:40m até 18:38m; 20:11m até 20:22m.
S. Deste modo, não é correcta a afirmação vertida na sentença recorrida quando diz que a recorrente “violou um dever acessório de informação, na medida em que esclareceu erradamente os autores quanto ao bem objecto do contrato”, pois, como o próprio autor marido reconheceu, o representante legal da recorrente unicamente esteve com eles no dia da escritura. Acresce que a matéria de facto dada como provada no art.º 19º não tem qualquer nexo de causalidade relativamente ao dano alegado pelos autores.
T. Consequentemente, foi a 2ª ré e não a 1ª, que violou as obrigações a que estava adstrita - Ac. STJ de 11/02/16 (Proc. 8727/06.7TBCSC.L1.S1), disponível em www.dgsi.pt “A eventual violação destes deveres apenas pode responsabilizar o próprio mediador e não quem o contratou, neste caso a R. vendedora.”
U. Por outro lado, no art.º 37º da pi, foi alegado: “Ora, daquela conduta culposa das rés derivou um prejuízo directo e imediato para os autores, de € 2.750,00 (dois mil setecentos e cinquenta euros), que resulta da diferença entre o valor da garagem que os autores pensavam estar a comprar e o valor da garagem que efectivamente foi adquirida por eles ou seja, se os autores pagaram pela garagem € 5.500,00, tal como refere a escritura, pensando estar a comprar uma garagem com capacidade para dois carros, deveriam ter pago apenas metade, isto é, relativo a o valor da garagem que realmente compraram e que apenas comportava um carro.
V. Assim, aos autores competia a prova do alegado no art.º 37º da pi, ou seja, que a diferença entre o valor da garagem que pensavam estar a comprar e o valor da garagem que adquiriram era de 2.750,00€ e, tal como resulta da matéria de facto dada como provada, os autores não fizeram essa prova, sendo que como foi referido pelo autor marido, no âmbito do seu depoimento de parte, prestado no dia 15/12/16, o valor acordado para a venda do apartamento e da garagem foi de 95.000,00€, não se tendo definido qual o valor concreto do apartamento e o valor concreto da garagem – cfr. depoimento (09:03 até 09:57m)
W. Consequentemente, não podia o tribunal decidir no sentido em que se decidiu, pois não se provou que os 2750,00€ correspondiam à diferença peticionada.
X. Além disso, como resulta da escritura publica, à data da compra e venda, a fração em causa tinha o valor patrimonial de 5.500,00€ e, de acordo com o relatório pericial, efectuado em 2016, o valor comercial da fração em questão ascendia a 8.800,00€; aliás, de acordo com o relatório pericial é possível constatar que a fração M/garagem n.º 6 (efectivamente vendida aos autores) tem 16 m2, ao passo que a fração correspondente à garagem n.º 13, tem a área de 27m2, pelo que, também por esta razão, não podia o tribunal chegar à conclusão que esta valia o dobro daquela, pois nem sequer tem o dobro da sua área!
Y. Assim, os autores não sofreram qualquer dano/prejuizo na aquisição que fizeram, visto que pagaram o valor que a mesma tinha à data (5.490,00€), sendo que em apenas 6 anos já obtiveram um lucro de (8.800,00€ - 5.490,00€) 3.310,00€.

Observaram-se os vistos.


II. Questões a decidir

O objeto do recurso é definido pelas conclusões das alegações, mas esta limitação não abarca as questões de conhecimento oficioso, nem a qualificação jurídica dos factos (artigos 635º nº 4, 639º nº 1, 5º nº 3 do Código de Processo Civil).

Este tribunal também não pode decidir questões novas, exceto se estas se tornaram relevantes em função da solução jurídica encontrada no recurso e os autos contenham os elementos necessários para o efeito. - artigo 665º nº 2 do mesmo diploma.

Da mesma forma, não está o tribunal ad quem obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, desde que prejudicadas pela solução dada ao litígio.

Neste caso, são as seguintes as questões apresentadas pelo recorrente ao tribunal, que por sua vez despoletam a necessidade de apreciar e decidir os seguintes pontos:

1. Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, no que toca á consideração como não provado do item nº 4 e, ainda quanto aos demais factos que ao longo das conclusões vão sendo mencionados pela recorrente.

Para tanto importa verificar da possibilidade de apreciação destas impugnações: se se verificam cumpridos os ónus impostos pelo artigo 640º do Código de Processo Civil; da pertinência desses factos, mormente do facto nº 4 da matéria de facto não provada para a decisão da causa e, passado esse crivo, haverá que decidir se se consideram provados tais ponto da matéria de facto ou, em caso negativo, se se pode dar como como provado que as chaves correspondentes à garagem n.º 6 foram entregues aos autores, pela ré Predial X, aquando da entrega das demais chaves.

2. Se os autores alegaram factos tendentes a demonstrar um cumprimento defeituoso, pelo que a assistir-lhes algum direito seria sempre pela via do cumprimento defeituoso da obrigação/incumprimento das obrigações em geral (art.º 798º e 799º Código Civil).

3. Se procedem e, previamente, se se podem apreciar, as questões da caducidade do direito, por falta de alegação e prova da denúncia do cumprimento defeituoso e pelo decurso do prazo para a propositura da ação. Para tanto importa verificar, em primeiro lugar se estas exceções são do conhecimento oficioso, como invoca a recorrente.

4. Se existe algum título de responsabilização da 2ª Ré no âmbito da responsabilidade pré-contratual, se esta violou um dever acessório de informação, nomeadamente se esta pode ser considerada como auxiliar da 2ª ré.

5. Se não se apurou qualquer dano ou relação de causalidade entre este e o comportamento imputado à 2ª Ré, porquanto não foi dada como provada a matéria do artigo 38º da petição inicial: que os autores estariam na disposição de pagar a quantia de 2.750,00€ caso soubessem que a garagem tinha espaço apenas para um veículo.

6. Se resulta da matéria de facto provada que a diferença entre o valor da garagem que os Autores pensavam estar a comprar e o valor da garagem que adquiriram era de 2.750,00€.


III. Fundamentação de Facto

A sentença sob recurso considerou como provada a seguinte factualidade:

1 – A R. “Empresa A, Lda.” dedica-se à compra e venda de imóveis e construção civil.

2 – A “Predial X, SA” dedica-se à mediação imobiliária, isto é, intermedeia vendas ou arrendamentos de prédios.

3 – Em Outubro de 2009, os AA. V. I. e S. I., porque estavam à procura de um imóvel para comprar, contactaram a “Predial X, SA” no sentido de ver satisfeita a sua pretensão.

4 – Nessa altura, D. C., consultor imobiliário a exercer funções na “Predial A, SA”, apresentou-lhes um imóvel, sito na Rua …, freguesia e concelho de VN de Famalicão, composto por uma fração autónoma de “tipo 3” (“T3”), sita no 1ª andar, e uma garagem individual com capacidade para dois carros, que afirmou pertencerem à R. “Empresa A, Lda.”.

5 – A R. “Empresa A, Lda.” havia encarregado a “Predial X, Lda.”, mediante um preço, de angariar comprador para as referidas frações e de proceder à respetiva venda.

6 – Para o efeito, A R. “Empresa A” entregou à “Predial X” as chaves da fração habitacional.

7 - O referido D. C. mostrou novamente o imóvel aos AA. por mais duas vezes, em Novembro de 2009.

8 – Quando D. C. mostrou aos AA. a referida garagem, a mesma encontrava-se aberta, mais lhes garantindo que era aquela a garagem que iam comprar.

9 – No dia 9-2-2010, através do documento de fls. 22 e segs., os AA. declararam comprar e a R. “Empresa A, Lda.”, representada pelo sócio-gerente M. C., declarou vender-lhes as aludidas frações, mais concretamente:

- a fração autónoma designada pelas letras “BO”, sita no bloco 3, piso 3, correspondente a habitação designada pela letra “A”, no 1º andar, nascente poente, com inscrição matricial nº …; e

- a fração autónoma designada pela letra “M”, sita no piso 1, correspondente à garagem nº .., na cave, com inscrição matricial nº …,

Fazendo ambas as frações parte do prédio urbano descrito sob o nº … na Conservatória de Registo Predial.

10 – Nesse documento, estabeleceram os AA. e a R. “Empresa A”, a título de preço, a quantia global de 95 000 €, correspondendo 89 500 € à fração “BO” e 5 500 € à fração “M”.

11 – A aquisição das aludidas frações “M” e “BO” encontra-se registada a favor dos AA. desde 9-2-2010.

12 – Os AA. estavam convencidos que tinham comprado as frações que lhes tinham sido mostradas, pelo que passaram a ocupar quer a fração “BO”, correspondente à habitação, quer a garagem individual para dois carros, na cave, que lhes havia sido mostrada por D. C..

13 – Os AA. ocuparam durante cerca de 3 meses a referida garagem que lhes havia sido mostrada.

14 – Nessa altura, os AA. receberam um telefonema de um amigo, que lhes disse ter sido contactado por outra pessoa que se arrogava dona da garagem que eles – os AA. – se encontravam a ocupar, mais os informando que aquela garagem não era a deles.

15 – Logo depois, os AA. foram contactados pela aludida pessoa que se arrogava dona da garagem que havia sido mostrada aos AA. e que estes julgavam ter comprado.

16 – Apenas nessa altura, depois de contactarem com aquela pessoa e com o aludido D. C., os AA. constataram que a garagem que lhes havia sido mostrada correspondia à nº 6.

17 – Sendo que a garagem indicada na escritura, correspondente à fração “M” e com o nº 13, tinha capacidade apenas para um carro.

18 – Logo de seguida, os AA. desocuparam a garagem nº 6 e passaram a ocupar a garagem nº 13.

19 – M. C., legal representante da “Empresa A”, havia indicado a D. C., quando incumbiu a “Predial X” de angariar comprador para as frações, que a garagem que correspondia à fração habitacional era aquela primeiramente mostrada aos AA. com o nº 6.

20 – A garagem nº 6 tem o valor atual de 14 850 €.

21 – A garagem nº 13 tem o valor atual de 8 800 €.

22 – A R. “Empresa A” não participou diretamente em quaisquer negociações com os AA. com vista à aquisição das frações, tendo-se limitado o seu legal representante a comparecer na data de celebração da respetiva escritura.

23 – Conta da certidão matricial relativa à fração “M” que a sua “área bruta privativa” é de 17,1600 m2.

24 – Consta de certidão da conservatória de registo predial referente ao prédio nº … que a permilagem da fração “M” é “2”.


IV. Fundamentação de Direito

Os Autores fundam, indubitavelmente, o seu direito na responsabilidade pré-contratual: tal resulta dos artigos 28º e seguintes da petição inicial, onde apenas é referido este instituto, expressamente se mencionando o artigo 227º do Código Civil.

A sentença, por seu turno, também analisa a questão por este prisma, concluindo pela condenação da Ré mediante a aplicação deste instituto.

Mais responsabiliza a Recorrente por, quando encarregou a 2ª Ré de angariar comprador para as frações, lhe ter indicado, através do seu legal representante, que a garagem a vender seria aquela que veio a ser mostrada aos Autores pela 2ª Ré e que veio a não corresponder à efetivamente vendida pela Recorrente, diferindo por ter menos um lugar de parqueamento.

Isto posto, podemos começar por atentar nas conclusões do recurso, nos termos supra mencionados.

.1 -Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto,

- Apesar de ao longo das alegações a recorrente se ir pronunciando sobre outros factos provados e não provados, visto que os não refere nas conclusões, mas tão só ao facto não provado nº 4, sendo aquelas que delimitam o objeto do recurso, só quanto a este há que considerar impugnada a decisão da matéria de facto.

Na sentença decidiu-se que não se demonstrou que “Quando a Ré Empresa A encarregou a “Predial X” de angariar comprador para as referidas frações autónomas, entregou-lhes as chaves da garagem”.

Tem algum relevo para a decisão da causa a prova do facto contrário, como pretende a Recorrente? Entende-se que não.

O facto foi alegado pela Recorrente, 1ª Ré. O mesmo não cabe no âmbito da factualidade em que os Autores fundam a sua causa de pedir. Tal facto não integra qualquer exceção ao direito invocado pelos Autores e não é, também, instrumental a qualquer outro que integre uma exceção ou a causa de pedir.

Assim, não se fundando o pedido indemnizatório na falta de entrega das chaves da garagem ao angariador (seriam, aliás, duas as frações autónomas a vender, na versão apresentada por esta Ré), mas na errónea indicação por este da fração automóvel destinada a garagem que seria vendida conjuntamente com a destinada à habitação adquirida pelos Réus, a prova dessa entrega não tem qualquer relevo para a decisão da causa.

Acresce que se provou outro facto, não posto em causa pela Ré e que este também não belisca, que torna a prova da entrega das chaves da garagem pela recorrente à 1ª Ré completamente inócua para a decisão da causa: “.19: M. C., legal representante da “Empresa A”, havia indicado a D. C., quando incumbiu a “Predial X” de angariar comprador para as frações, que a garagem que correspondia à fração habitacional era aquela primeiramente mostrada aos Autora com o nº 6.”

Assim, entregue ou não a chave aquando da contratação da angariação, certo é que o representante legal da Ré indicou a garagem nº 6 (e não a 13, como deveria ser) como aquela que correspondia à fração autónoma habitacional que os Réus vieram a adquirir.

Sendo irrelevante a apreciação, em consequência, se foram ou não entregues as chaves das garagens no momento em que a 2ª Ré foi contratada como angariadora, porque não se devem apreciar as questões que não interessam para a decisão de mérito, não se conhece da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.


.2- Se os autores alegaram factos tendentes a demonstrar um cumprimento defeituoso,
pelo que a assistir-lhes algum direito seria sempre pela via do cumprimento defeituoso da obrigação/incumprimento das obrigações em geral (artigo.º 798º e 799º Código Civil).

A causa de pedir em que os Autores baseiam o seu pedido funda-se apenas no instituto da responsabilidade civil na formação do contrato, prevista no artigo 227º nº 1 do Código Civil.

Também a sentença se debruçou sobre a matéria alegada nos termos em que a causa de pedir vinha desenhada.

Cita-se a mesma, atenta a forma sintética como ali desenhou a questão:

“Fundam os AA. a responsabilidade da R. “Empresa A, Lda.” no facto de esta não os ter esclarecido corretamente da concreta garagem objeto do contrato de compra e venda entre eles celebrado, assim violando um dever acessório de informação.

Defendem, assim, que a R. “Empresa A” incorreu em responsabilidade “in contrahendo”, prevista no art. 227º do CC.

Efetivamente, resultou demonstrado, em resumo, que:

– D. C., consultor imobiliário a exercer funções na “Predial X, SA”, entidade que a R. “Empresa A” havia encarregado de angariar comprador para as frações em causa, indicou-lhes, como sendo a garagem a vender, uma com capacidade para parqueamento de dois veículos;

– M. C., legal representante da “Empresa A”, havia indicado a D. C., quando incumbiu a “Predial X” de angariar comprador para as frações, que a garagem a vender seria aquela que D. C. veio a mostrar aos AA.;

- Os AA. adquiriram uma garagem no convencimento de que a mesma correspondia àquela que lhes havia sido mostrada por D. C.;

- No entanto, depois daquela aquisição e depois de ocuparem aquela garagem durante 3 meses, os AA. vieram a constar que a mesma não correspondia à que haviam efetivamente adquirido; e

- Também constataram que a garagem por si adquirida apenas tinha espaço para o parqueamento de uma viatura.”

A causa de pedir é o facto jurídico concreto que serve de fundamento ao efeito jurídico pretendido; é o facto (ou conjunto de factos) que à luz da ordem normativa desencadeia consequências jurídicas.

Ora, tal como o Autor apresentou a causa de pedir a mesma funda-se apenas na violação pelas Rés das obrigações de prestar as corretas informações nas negociações que precederam e levaram ao contrato e no pedido de condenação desta na indemnização dos danos que dessa violação terão resultado.

Não pode o Réu, quer na contestação, quer no recurso, alterar a causa de pedir: a sua função é defender-se, podendo-o fazer por impugnação, demonstrando que os factos alegados pelo Autor não preenchem os pressupostos do instituto em que aquele funda o seu direito; não pode é apresentar outras razões que lhe atribuiriam, eventualmente, direito semelhante, mas já caduco.

Assim, o que importa neste caso apurar é se se verificam todos os pressupostos da responsabilidade pré contratual e nada obsta a que esta opere.


.3 Se se podem apreciar as questões da caducidade do direito,
Da mesma forma, carece de sentido apreciar a questão da caducidade do direito e da ação em relação a direito que não é invocado.
Pretende a Ré que se julgue procedente a exceção de caducidade por não terem os defeitos sido denunciados em tempo e a dedução da ação relativa a tal incumprimento ser tardia.
Por outro lado, não invocou essas questões na contestação, e não pode conhecer-se de questões novas em sede de recurso, exceto se de conhecimento oficioso.
A caducidade apenas é de conhecimento oficioso em sede de direitos indisponíveis, tal como resulta diretamente do estabelecido no artigo 333º nº 1 do Código Civil: “A caducidade é apreciada oficiosamente pelo tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo, se for estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes.”
“Indisponível” é o bem ou direito de que o respetivo titular não pode dispor, ou porque a lei determina que esse seja, temporária ou definitivamente, o seu regime, ou porque, por sua natureza, não é alienável – ut Ana Prata, Dicionário Jurídico, pg. 541.
Não é este o caso, visivelmente, em que apenas estão em causa determinados direitos de crédito, de origem indemnizatória, depois de constituídos; não existe nenhuma norma que impeça a sua renúncia ou disposição.

*
.4 -Se existe algum titulo de responsabilização da 2ª Ré no âmbito do instituto da culpa in contrahendo e se esta violou um dever acessório de informação, nomeadamente se esta pode ser considerada como auxiliar da 2ª ré.

culpa in contrahendo
Fundam os Autores o seu direito no instituto da responsabilidade pré-contratual, o qual também se tem denominado culpa na formação dos contratos ou in contrahendo, com previsão no artigo 227º do Código Civil.
Este determina: “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte. 2 - A responsabilidade prescreve nos termos do artigo 498º.”
Da sua literalidade resulta logo que se estriba nos deveres se respeito, cuidado, lisura e da confiança que devem moldar, também no âmbito contratual, a autonomia privada.
Inclui na sua previsão várias situações, que vão desde a rotura das negociações sem a realização do negócio até à celebração de um negócio inválido ou ineficaz e os casos em que se celebrou um negócio válido e eficaz, mas cujo processo formativo provocou danos a reparar.
Na previsão desta norma incluem-se, quer a rutura de negociações, quer a conclusão dum contrato ineficaz, quer ainda a proteção face a contratos “indesejados”, designadamente a celebração de um “contrato não correspondente às expectativas, devido ao fornecimento pelo parceiro negocial de informações erradas ou à omissão do esclarecimento devido” (Prof. Jorge Sinde Monteiro, Responsabilidade por conselhos, recomendações ou informações, Almedina, Coimbra, 1989, pág. 355). cf Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
Determinando uma obrigação de indemnizar fundada na responsabilidade civil (embora se discuta a sua classificação como contratual, aquiliana ou hibrida) subjazem-lhe os seus típicos requisitos (artigo 483º do Código Civil): a) um facto voluntário, positivo ou omissivo do agente; b). a ilicitude desse ato; d) a culpa do agente; d) a verificação de um dano causalmente ligado ao ato.
Assim, antes de mais há que verificar se a 2ª Ré violou algum um dever um dever jurídico no âmbito dos comportamentos destinados à celebração do contrato.
Estão aqui em causa os deveres de informação que obrigam os contraentes à prestação de todos os esclarecimentos necessários à conclusão honesta do contrato.
Estes podem ser preteridos por ação ou por omissão (fornecendo-se indicações erróneas ou omitindo-se informações que pelas circunstâncias do caso o contraente devia fornecer, seja pela sua importância e não ser expetável que a outra parte os conhecesse ou tivesse a obrigação de sobre eles indagar, ou porque perguntados, não foram respondidos).
É também pacífico que não se mostra necessário um comportamento doloso do contraente: pode haver violação que, não justificando a anulação do contrato por dolo, constitua, no entanto, violação culposa do cuidado exigível e, por isso, obrigue a indemnizar por culpa in contrahendo. (cf explicito neste sentido o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16-12-2010 no processo 1212/ 06.9TBCHV.P1.S1, sendo este e todos os acórdãos citados sem menção de fonte consultados no portal www.dgsi.pt )
“Afigura-se, assim, mais útil para os nossos propósitos adotar uma classificação das hipóteses de responsabilidade pré-contratual que atenda ao evento danoso — ou, na expressão do artigo 562.° ao definir o princípio geral em matéria de obrigação de indemnização, ao “evento que obriga à reparação”. Ora, nos casos de responsabilidade pré-contratual, este evento é a violação de um dever pré-contratual, ou a criação de confiança e/ou a sua frustração (alternativa, esta última, cuja exata dilucidação se afigura cheia de consequências para a distinção entre a indemnização pelo interesse positivo ou pelo interesse negativo): cf Professor Paulo Mota Pinto, in “Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo”, vol. II, págs. 1191 e 1192.
Como ensina o Professor Menezes Cordeiro in, “Da Boa-Fé no Código Civil”, Colecção Teses, págs. 582-584: “A questão da responsabilidade pré-contratual ou culpa in contrahendo desdobra-se estruturalmente em três áreas: a dos deveres de proteção (obriga a que, sob pretexto de negociações preliminares, não se inflijam danos à outra parte); a dos deveres de informação (obrigando as partes à prestação de todos os esclarecimentos necessários à conclusão honesta do contrato); a dos deveres de lealdade (obrigam os negociadores a não assumirem comportamentos que se desviem de uma negociação correta e honesta, aí se incluindo os deveres de sigilo, de cuidado e de atuação consequente”.
“A culpa in contrahendo funciona, assim, quando a violação dos deveres de proteção, de informação e de lealdade conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela atividade anterior do violador ou quando essa mesma violação retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade, as partes lhe atribuam”.
Afastada a 1ª Ré, mediadora, do processo, já não há que apreciar da sua responsabilidade na criação de um evento danoso, embora a mesma resulte da violação dos deveres impostos no artigo 16º nº 1 alínea a) do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, vigente à data.
O facto da 1ª Ré ter violado tais deveres, afasta que se atente na responsabilidade da Recorrente por danos que esta tenha causados por não ter cumprido deveres que lhe incumbiam, fundados na boa-fé e impostos pela citado instituto a que se refere o artigo 227º do Código Civil por parte da 1ª Ré? É claro que não: imputado que seja um comportamento autónomo à Recorrente, que se não reconduza aos comportamentos da 1ª Ré, podia ocorrer, até a responsabilidade solidária entre ambas.
Com efeito, tal como também não o faz a sentença recorrida, não se reenvia a atividade da mediadora à do vendedor, por meio da representação, neste caso concreto. Em regra “a mediação caracteriza-se pela intermediação entre o comprador e o vendedor, ou entre as partes num outro negócio que não a compra e venda, em que o intermediário – o mediador – aproxima as partes no negócio, põe-nas em presença, por vezes até intervém na negociação para o promover, mas não participa no negócio. (…) Na sua versão mais típica – no cerne do tipo – o mediador não atua por conta de nenhuma das partes embora seja contratado por uma delas, por instrução de quem procura e encontra a outra; sucede também que atue por conta de ambas as partes. Mas o mediador nunca representa qualquer delas e não intervém no negócio que vem a ser celebrado.” (Pais de Vasconcelos, Direito Comercial, Vol. I, 2011, pág. 197).
É certo que a vida nos faz deparar muito frequentemente com casos em que o mediador não age numa situação de independência e de equidistância em relação às partes, obrigando-se apenas a conseguir a celebração de certo negócio definitivo, mas, “para além dos serviços de mediação propriamente dita, exerce ainda uma actuação por conta de outrem (mandato), podendo igualmente assumir outros serviços: desde publicidade à prestação de apoio jurídico. Casos em que mesmo poderá estar ligado, institucionalmente ou por contrato, incluindo, até poderes de representação”. Já não se está perante um contrato de mediação puro, mas num contrato misto ou união de contratos. (cf neste sentido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11-02-2016 no processo 8727/06.7TBCSC.L1.S1.)
Nestes autos, nada na matéria de facto provada nos remete para esta segunda situação, pelo que há uma independência na responsabilidade de ambas, não respondendo a primeira pelo comportamento da segunda, como sua representante.

ato ilícito e o nexo de causalidade
Mas existe na matéria de facto provada um facto autónomo, relativo a um comportamento exclusivamente imputável à recorrente, traduzido num comportamento que levou ao engano dos Autores, através da indução em erro da mediadora, descrito no ponto 19: “M. C., legal representante da “Empresa A”, havia indicado a D. C., quando incumbiu a “Predial X” de angariar comprador para as frações, que a garagem que correspondia à fração habitacional era aquela primeiramente mostrada aos AA. com o nº 6.”
Assim, representando M. C. a 1ª Ré, esta é responsável pelos atos deste no âmbito dessas suas funções, como é, nitidamente, o caso.
A recorrente celebrou o contrato de compra e venda com os Autores, vendendo-lhe a garagem nº 13.
Não se provaram quaisquer negociações preliminares entre a recorrente e os Autores, nem se entende que a 2ª Ré tenha agido em representação da primeira.
Assim, centra-se, por ora, a questão em saber se a recorrente com a errónea indicação que prestou á mediadora (2ª Ré) da fração autónoma destinada a garagem que pretendia vender com a fração autónoma habitacional que veio a ser adquirida e que conduziu à compra pelos Autores da fração autónoma destinada a garagem que não correspondia à que esperavam, agiu de molde a preencher os requisitos da ilicitude exigida pelo instituto da culpa in contrahendo.
E conclui-se que sim, se tomarmos em conta que a recorrente agiu de molde a causar situação compreendida no âmbito da sua atividade contratual, que, embora não diretamente visando os Réus, era dirigida a todos os que consigo quisessem contratar e violava os deveres de uma informação correta de um elemento essencial do contrato, conduzindo à aquisição pelos Réus de uma fração autónoma que não era a que queriam e julgavam estar a comprar.
Atuação esta, da recorrente, totalmente adequada para a produção do resultado, porquanto a indicação a um mediador de que determinada fração autónoma (destinada a garagem) vai ser vendida conjuntamente com outra (habitacional), fazendo depois, constar do contrato, como ficou a constar (sem prévia informação ao comprador) uma outra fração autónoma de garagem, é de molde a causar engano na pessoa do comprador.
O qual, pessoa singular, agindo em contraposição a uma sociedade comercial, não violou qualquer especial dever de cuidado, por não lhe ser exigido que esperasse tal erro, podendo confiar que na escritura a 1ª recorrente vendedora fizesse constar as descrições prediais correspondentes ao acordado e que lhe foram mostradas pela mediadora.

culpa
Este instituto levanta duas questões em que se mantém ainda dividida a doutrina.
Uma destas é o ónus da prova da culpa, com a escolha do tipo de responsabilidade que se discute: se se está perante um caso de responsabilidade contratual ou aquiliana, se a culpa se presume ou não.
Seguimos, neste campo, a maioritária posição do Supremo Tribunal de Justiça: apurado o ilícito, a culpa presume-se (vg, Acórdão desse tribunal de 16-12-2010 no p.1212/06.9TBCHV.P1.S1, acompanhando vasta jurisprudência: “Ora, importa afirmar que a maioria da doutrina (2). e da jurisprudência, sustentam que na responsabilidade pré-contratual já se está verdadeiramente no âmbito da responsabilidade obrigacional, uma vez que os direitos subjetivos violados são os deveres de atuação de boa-fé pelo que, ao invés do que sucede com a responsabilidade extracontratual, é aos demandados em ação indemnizatória baseada no art. 227º, nº1, do Código Civil que incumbe ilidir a presunção de culpa que sobre si impende – art. 799º, nº1, do Código Civil.
Carlos Ferreira de Almeida, in “Contratos-Conceito, Fontes, Formação”, 2ª ed., Almedina, pág.189, opina: “…Com a doutrina e a jurisprudência, neste ponto dominantes quase sem discrepância, inclinamo-nos para a solução de presunção de culpa, porque a valoração das insuficiências ou dos excessos de comunicação na relação pré-contratual têm com o incumprimento, pleno ou defeituoso, de obrigações a semelhança bastante para justificar a aplicação analógica.”
Daí o considerarmos que competia aos RR. fazer prova de que adotaram condutas idóneas a prevenir o insucesso e a frustração da conclusão negocial, ilidindo a presunção de culpa do artigo 799º, nº 1, do Código Civil.”

dano e seu valor
Por fim, qual o dano causado?
Porque foi indicada, pela Recorrente ao funcionário da 1ª Ré, uma garagem com dois lugares de parqueamento e foi esta mostrada aos Autores como o objeto do negócio, ficaram os mesmos convictos que iam comprar uma garagem com dois lugares de estacionamento; no entanto, da escritura ficou a constar uma garagem de um só lugar de estacionamento.
Por virtude desse engano, adquiriram os mesmos uma garagem de menor dimensão e valor do que a que lhes foi assegurada ser vendida.
O instituto de que se vem tratando levanta ainda outra questões em que não são unívocas a doutrina e a jurisprudência.
É sabida a distinção, em sede de responsabilidade civil contratual, da indemnização pelo dano positivo e pelo dano negativo. «A indemnização pelo dano positivo destina-se a colocar o lesado na situação em que se encontraria se o contrato fosse exatamente cumprido. Reconduz-se, assim, aos prejuízos que decorrem do não cumprimento definitivo do contrato ou do seu cumprimento tardio ou defeituoso. Ao passo que a indemnização do dano negativo tende a repor o lesado na situação em que estaria se não houvesse celebrado o contrato, ou mesmo iniciado as negociações com vista à respetiva conclusão» cf Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9ª edição, pg. 548.
Discute-se que tipo de danos cobre este instituto: se os danos indemnizáveis são apenas os correspondentes ao interesse negativo ou de confiança ou se abarca, também, ou ao invés, os correspondentes ao interesse positivo. Acrescentam-se ainda dúvidas se podem os danos correspondentes ao interesse negativo ultrapassar o montante dos correspondentes ao do interesse positivo.
“A responsabilidade em que incorre o faltoso obrigá-lo-á, em regra, a indemnizar o interesse negativo (ou de confiança) da outra parte, por modo a colocar esta na situação em que ela se encontraria, se o negócio se não tivesse efetuado.
Mas pode, excecionalmente, se a conduta culposa da parte consistir na violação do dever de conclusão do negócio, a sua responsabilidade tender para a cobertura do interesse positivo (ou de cumprimento).” P. de Lima e A. Varela, C. Civil Anotado, Vol. I, pág. 216.
Este entendimento de, em certas situações, se indemnizar o interesse contratual positivo, vem sendo adotado na jurisprudência. cfr. Acórdãos do STJ, de 4.5.2006, de 28.2.2002, e de 11.1.2007, in www.dgsi.pt.”, resume-se no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 10-04-2008 no processo 472/08-2.
E desta mesma Relação é expressivo o Acórdão de 29-06-2005 no processo 1227/05-1, que resume de forma magistral : “I – O âmbito do artº 227º C.Civ. abrange quer a ruptura de negociações, quer a conclusão do contrato ineficaz, quer a protecção face a contratos “indesejados” rectius a celebração de um contrato não correspondente às expectativas, devido ao fornecimento pela outra parte de informações erradas ou à omissão do devido esclarecimento II – No quadro da responsabilidade pré-contratual, se é certo que o usualmente chamado dano in contrahendo, por oposição ao dano decorrente da execução do contrato, cobre apenas o dano negativo, em outras situações, por esforço interpretativo, deverão ser antes compensadas as vantagens que a parte inocente teria auferido se não tivesse sido frustrada a expectativa que legitimamente detinha quanto a tal conclusão (dano ex contractu).”
Se há casos em que, não fora o ilícito pré-negocial, o prejudicado não teria encetado o processo pré-negociatório ou não teria concluído o negócio, outros há em que uma das partes, dada a completude do acordo negocial já alcançado, tem direito à celebração do negócio, sendo o seu prejuízo, pois, o consubstanciado na privação dos efeitos jurídico-patrimoniais do negócio e respetivo cumprimento” (Ana Prata, Notas Sobre a Responsabilidade Pré-Contratual,pg. 179).
Ora, tendo em conta que o contrato foi celebrado, para se apurar o dano há que atentar na posição em que os Autores estariam caso não tivesse ocorrido o comportamento danoso.
Se não houvesse discrepância entre o asseverado vender e o vendido, este não teriam adquirido a fração autónoma menor, mas a maior, de valor superior.
Entende-se, assim, que o que há a atender não é o preço que os Autores estariam dispostos a pagar (não se está no âmbito de fazer repercutir no negócio qualquer vício da vontade), mas a medida do seu dano e esta traduz-se na diferença de valor entre a garagem que lhes foi asseverada como a que seria vendida e a efetivamente adquirida, á data da aquisição.
Assim o dizem os recorrentes, quando afirmam que aos autores competia provar a diferença entre o valor da garagem que pensavam estar a comprar e o valor da garagem que adquiriram, a qual fixaram em 2.750,00 €.
Da mesma forma, não decorre do artigo 37º e 38º da petição inicial que os Autores “estariam disposto a pagar metade do valor que pagaram quando pensaram que estavam a adquirir uma garagem com capacidade para dois veículos”.
O que resulta do pedido formulado na alínea a) é que estes pretendem a condenação das Rés no pagamento da quantia de 2.570,00 “que resulta da diferença entre o valor da garagem que os Autores pensavam estar a comprar e o valor da garagem que efetivamente foi adquirida pelos Autores”.
Como se viu, entende-se que efetivamente a tal têm direito.
Assim, considera-se provada a existência do dano e dos demais pressupostos da indemnização.
No entanto, não podendo considerar-se que o dano corresponde ao valor que os Autores estariam dispostos a pagar, mas á diferença “entre o valor da garagem que os Autores pensavam estar a comprar e o valor da garagem que efetivamente foi adquirida, à data da aquisição, mais não há que, ao abrigo do artigo 609º nº 1 do Código de Processo Civil remetê-la para liquidação da sentença, visto que não há nos autos elementos para fixar o objeto, mantendo-se o limite superior já imposto na sentença quanto ao seu montante.
Assim, procede parcialmente a apelação.

V. Decisão

Pelo exposto, acorda este Tribunal em julgar parcialmente procedente a apelação, e, em consequência, revogar parcialmente a sentença recorrida, condenando-se a 2ª Ré a pagar aos Autores a diferença entre o valor da garagem que os Autores pensavam estar a comprar (nº 6) e o valor da garagem que efetivamente foi adquirida pelos Autores (nº 13), à data da aquisição, até ao montante de 2.750,00 €, a liquidar, em tudo o mais se mantendo a decisão recorrida, incluindo a condenação em juros.
Custas da apelação pelo recorrente, que decaiu na maior parte, sem prejuízo de posterior acerto, quanto à proporção, após a liquidação.

Guimarães, 19 de outubro de 2017

Sandra Melo
Mário Silva
Heitor Gonçalves

Descritores:
 RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL ARTIGO 227º DO CÓDIGO CIVIL ROTURA DE NEGOCIAÇÕES DEVERES JURIDICOS DESTINADOS À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO PRESTAÇÃO DE INFORMAÇÕES CULPA IN CONTRAHENDO CONTRATO DE MEDIAÇÃO